买房成“烫手山芋”怎么办

—选自2014年12月19日《红山晚报》

买房意味着什么？意味着你拥有了一个属于自己的房子。可是这些年来，随着人们改善住房的实际刚需以及楼市的起起伏伏，许多买过房的人或正在买房的人，或多或少都存在着一把辛酸：买的容易退了难啊！

想退房怎么办？

最近，红山晚报法治栏目接到一些购房者反映的情况，内容大同小异，都是买房买成了“烫手的山芋”，抓也不是，扔也不是。

这是一个读者的咨询，内容如下——

案例一：

“可以跟您咨询一个事吗？是退房子的问题。我前几个月买的房子，开发商的预售许可还没下来，我们就交了35万首付。现在不想要那个房子了，因为卧室有横梁。我们多次找售楼经理都不露面。没有任何合同，只有35万的收据。”

几天后，此人又发来信息：“正在协商退房，售楼处说最近给结果。我再等一两天，然后再联系您。谢谢。非常感谢！”

从此之后，这位读者便没有了消息，至今不知她的房子是退了，还是没退。

案例二：

从农村来城市打工多年的杜女士夫妻用多年的积蓄，外加东拼西凑，筹集70多万元钱，在城区购买了一个105平方米的三居室楼房，可是购买楼房后的喜悦没有坚持几天，就被愁云冲淡。

当时购房时，为了价钱上降下一些，杜女士是咬牙付的全款，其中筹集的部分，有20多万元是带利息的。

她的原计划是，售房者承诺交款后办理房产证，自己全款买房后，房产证会很快下来，这样她就可以办理房屋贷款，用这笔钱来堵上借贷的窟窿。到现在已经住楼房几个月了，房产证还迟迟办不下来，年关临近，她借贷的钱也要到期连本带利归还了，为此现在她着急上火，想找售房者退房，并讨要损失，可是这到底可不可行呢？对此她又一筹莫展。

律师解答

针对上述两名购房者的实际情况，红山晚报律师服务团的刘广军律师解答说，根据目前相关法律规定并结合司法审判实践中分析，构成退房条件主要包括法定退房和约定退房两种情形。法定退房，即指法律、法规明确规定在符合一定情形下买受人有权选择退房。约定退房，是当事人在不违反法律行政法规的强制性规定的情况下，基于双方意思表示一致作出的。两者的共同点都是在一旦发生符合退房的情况，买受人即有权提出退房要求。

本文案例中，若是开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；开发商在预售房产时，未取得预售许可证、提供虚假预售许可证，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。

此外，按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、趁人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

律师支招

红山晚报律师服务团刘广军律师结合有关法律法规解释说，若有以下情形存在，受买者可以要求退房。

一、不能按揭，买受人有权退房。

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。即不能办理银行按揭手续，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的。

二、开发商迟延交付房屋或迟延办理产权证超过一定期限，买受人有权退房。

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

三、房屋面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。

买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生了。当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，没有约定的话，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

四、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房。

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权要求退房。

五、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

本文中律师观点系个人观点，仅供参考。